Étapes, fiscalité aux Baléares et pièges à éviter — sourcé ATIB et Code civil espagnol.
L'essentiel : NIE obligatoire. Avocat indépendant recommandé (le notaire ne vous protège pas). Frais totaux : 10 à 15% du prix d'achat. ITP Baléares : 8% jusqu'à 400K€, 9% jusqu'à 600K€, 10% jusqu'à 1M€, 11,5% au-delà . Prix moyen Majorque : à partir de 400 000€ pour une maison.
La fiscalité à l'achat aux Baléares (ATIB)
Type de bien · Taxe · Taux Baléares
Bien ancien (occasion) · ITP · 8% → 9% → 10% → 11,5% (progressif)
Bien neuf (promoteur) · TVA (IVA) · 10%
Bien neuf · AJD (actes juridiques) · 1,2%
Le piège de la Valor de Referencia : depuis 2022, l'ITP est calculé sur la valeur cadastrale de référence, pas forcément sur le prix négocié. Si la valeur cadastrale dépasse votre prix d'achat, c'est elle qui sert de base. Vérifiez sur sedecatastro.gob.es avant de signer.
Les étapes dans l'ordre
• NIE — obligatoire avant toute démarche
• Compte bancaire espagnol — nécessaire pour le virement du prix
• Avocat indépendant — vérifie Nota Simple, dettes, urbanisme (0,5-1% du prix)
• Contrat de réservation (arras) — acompte 10%, Art. 1454 Code civil
• Financement — banques espagnoles : 70% pour non-résidents, 80% pour résidents
• Escritura Pública — signature chez le notaire, 1-2h, lecture en espagnol
• Enregistrement — Registro de la Propiedad, 15-30 jours
Le point sur l'avocat
Le notaire espagnol représente l'État, pas vos intérêts. Il vérifie la légalité formelle de l'acte mais ne recherche pas les dettes cachées, les problèmes d'urbanisme ou les extensions non déclarées. À Majorque, de nombreuses propriétés rurales ont des constructions partiellement illégales. Un avocat indépendant est indispensable.
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